《中国经济周刊》 记者  李永华 | 湖南报道

“五月五，湖南还冻死黄牯牛”。多地湖南这句俗话形容当地三四线城市的政策房地产市场可谓恰到好处。

“我没听说公司近期有在岳阳拿地的托市计划。”碧桂园的房地发商一名销售人员说。

去年8月，产开岳阳出台了“限跌令”。为何不过，买地依然未能阻挡市场下行的湖南还势头，岳阳房地产从新房销售到土地拍卖都在持续降温。多地这只是政策三四线城市的一个缩影。

碧桂园则是托市下沉三四线城市的房企代表，但是房地发商，其2021年拿地集中在五大都市圈，产开占比高达85%。为何2021年，一二线城市的投资占比高达65%。

克而瑞的监测数据显示，5月，三四线城市成交建面5282万平方米，环比下降6%，同比下降56%；成交金额997亿元，环比下降5%，同比下降65%。

多地政策托市，但开发商还是不买地

作为国家统计局统计房价信息的全国70个大中城市之一，岳阳楼市并不是最坏的。2011年以来，在全国70个大中城市商品住宅价格表上，湖南岳阳新房价格涨幅多次名列前三。

2018年2月，岳阳新房价格突破“7”字头，在湖南14个地州市中遥遥领先，仅次于省会长沙。然而，到了2021年7月，国家统计局监测的70城中，岳阳的新房环比跌幅则为全国第一，较上月下跌了0.7%。

去年8月，岳阳发布楼市“限跌令”，要求新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同；新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。

最近的这一轮“限跌”行动，岳阳走在了前列，此后，全国多地出台“限跌令”。有媒体统计，今年前5个月，全国已经有21城出台“限跌令”，绝大多数都是三四五线城市，但是也有沈阳、昆明这两个省会城市。

不过，这未能阻挡市场下行的势头，岳阳房地产从新房销售到土地拍卖都在持续降温。

在这一背景下，5月1日，岳阳房地产救市政策大升级——购房补贴最高20万元，契税补贴50%，最低首付款比例为20%，二套房贷款也可按首套房执行。

面向开发商，岳阳也拿出了成色十足的政策“干货”：住宅土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在出让成交之日起一年内实行分期缴纳。此外，岳阳还规定，多层建筑形象进度达到三分之一及以上、高层建筑形象进度达到四分之一及以上的楼栋，可申请办理商品房预售许可。这意味着开发商可以更快地拿到预售款。

岳阳动静大，但土地市场并没有应声而起。据岳阳市公共资源交易网显示，5月1日至6月7日，岳阳及其下属区县仅成交5宗商住用地，总成交额2.66亿元，其中，民企仅贡献16.54%。

除了岳阳，其他推出房地产托市政策的城市也不见好转。常德于4月20日推出一系列地产刺激政策，其力度并不弱于岳阳。然而，5月，常德及其下辖区县商住用地共卖出7宗，有6家是常德当地国企托底，且均为底价成交。有常德当地开发商人士坦言，按现在的地价还是不敢拿地，因为“算不过账”，也就是说拿了地开发项目并不赚钱。如果地价下调，出现利润空间，开发商才有可能去拿地。

房企给各城市划分红绿档，头部企业纷纷撤出三四线

此一时彼一时。几年前的三四线城市却曾是各大房企的心头好。保利地产2017年新进入的24个城市中，超过90%是三四线城市。恒大、碧桂园更是长期坚守三四线城市，开发项目全国遍地开花。一些房企还要求各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇），号称要三四五线城市“全覆盖”。

面对动辄声称投资上百亿的大金主，各地对恒大、碧桂园自然是鼓掌欢迎。两年前，仅岳阳恒大养生谷项目就宣称投资百亿元。

深耕三四线城撑起了恒大、碧桂园的超大规模体量。碧桂园2021年报数据显示，碧桂园来自三四线城市的销售额占比达68%。

龙头房企下沉，一度点燃各地楼市。据江西赣州、湖南怀化、常德、邵阳等多地开发商告诉《中国经济周刊》记者，龙头企业往往大手笔、大项目，高价拿地再高价卖楼，直接拉升当地房价。

中国指数研究院称，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

正所谓成也萧何败也萧何。以恒大在岳阳庞大的体量，一旦它降价推盘，就推倒了多米诺骨牌。

《中国经济周刊》记者曾报道，2021年6月，全国恒大楼盘的平均售价为7802元/平方米，为恒大系产品近60个月的最低价。岳阳市场上，岳阳恒大华府、岳阳恒大养生谷、恒大未来城这3个恒大系楼盘也在6月大幅降价。最终这3个项目当月累计网签8.09亿元，遥遥领先各房企，直接让岳阳房价跌回7000元/m2以下。

2022年5月，《中国经济周刊》记者从岳阳、常德、株洲、邵阳等多地相关人士处了解到，各龙头房企基本上没有拿地计划，当前工作主要是清库存，有些楼盘亏本甩货，只求回笼资金。岳阳高铁站旁，有楼盘住宅尾盘价格竟然跌破4000元/m2。

这一现象并不局限于三四线城市，甚至有部分省会城市地产市场也难进房企法眼。

一家央企开发商湖南公司的营销负责人林志（化名）告诉《中国经济周刊》记者，其集团内部给各城市划分红绿档，被列入红档的城市，如江西南昌，就不会拿地；而被列为绿档的城市，如长沙、成都、杭州等就会加大力度投资。

林志介绍，在总部层面考虑投资拿地时，“会放在全国拉通来看，而不是看一块地在当地城市的占位”，因此不太可能去三四线城市拿地，其集团内部有一些投资拿地标准，比如说，“房价低于8000/m2的城市不进，人口净流出的城市不进，量价下行的城市不进”。

设置红绿档模仿的是央行、银保监会2020年8月针对房企推出的“三条红线、四档管理”的方式，根据不同的财务指标，将房企分为“红橙黄绿”四档。“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的现金短债比小于1。“红档”房企有息负债规模不得增加，“橙档”“黄档”“绿档”房企有息负债规模年增速分别不得超过5%、10%、15%。

根据综合指标给各地划档并非一家房企的做法，另一家绿档央企的管理人士也有类似的说法。

万科董事局主席郁亮在万科2022年年会上表示，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，万科要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。

严峻的市场形势下，一线城市与新一线城市更受房企青睐。

4月12日，长沙结束2022年首轮土拍，22宗地块中，19宗底价成交，3宗溢价，更有甚者，近年来的热门板块滨江、洋湖各有1宗土地熔断。除了本地国企，中海地产、华润置地、、中建、等央企，旭辉控股、金地集团、湖南运达实业等民企也纷纷上场抢货。

6月1日，上海复工复产第一天，迎来上海2022年第一轮集中土拍，当天收金近500亿元。端午节后，房企在上海拿地的热情持续上扬。6月6日，上海继续土拍，出让4宗土地，总成交金额达105.51亿元，其中，5位竞买人争夺闵行区一宗地，历经38轮竞价，厦门建发国际与珠海的联合体拿下，其他竞买方还有上海保利、、越秀地产等龙头，该地块最终“顶格”成交，楼板价达50572.53元/m2。

（应采访对象要求，林志是化名）

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